Договор аренды недвижимости:

изменения в законодательстве в связи с пандемией коронавируса

Для того чтобы помочь арендодателям и арендаторам недвижимого имущества адаптировать их отношения к меняющимся экономическим условиям, в федеральный закон от 01.04.2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (Закон № 98-ФЗ) была включена статья 19, посвященная аренде.

В развитие положений части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ Правительство РФ приняло Постановление от 03.04.2020 года № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (Постановление № 439).

Наряду с существующими нормами права, Закон № 98-ФЗ (статья 19) и Постановление № 439 формируют правовую основу взаимоотношений арендодателя и арендатора в период борьбы с пандемией COVID-19 в Российской Федерации.

Суть регулирования сводится к следующему. При наличии определенных условий:

1. Арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году;

2. Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года, если использование арендованного имущества невозможно в связи с принятием органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории соответствующего субъекта РФ.

О каких условиях идет речь?

Прежде всего, договор аренды недвижимого имущества должен быть заключен до введения на территории соответствующего субъекта РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации из-за распространения COVID-19.

Помимо этого общего условия, существуют специальные условия предоставления арендодателем отсрочки, а также специальные условия возникновения у арендатора права на уменьшение арендной платы. Специальные условия перечислены в таблице ниже.

1. Арендатор должен являться организацией или индивидуальным предпринимателем, который «в наибольшей степени» пострадал от распространения COVID-19. Правительство РФ утвердило перечень наиболее пострадавших отраслей, в которые вошли, в том числе, воздушные и автомобильные перевозки, гостиничный бизнес, туризм, общественное питание и др. Вероятно, перечень будет расширяться.

1. Формально, условие о том, что арендатор должен «в наибольшей степени» пострадать от распространения COVID-19 и попасть в соответствующий список Правительства РФ, не применимо.

2. Невозможно использование арендованного недвижимого имущества из-за режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

3. Недвижимое имущество не должно являться жилым помещением. Жилые помещения прямо выведены из-под действия «антикризисного» регулирования Постановлением № 439.

3. Не исключено применение и к жилым помещениям.

2. Формально, факт невозможности использования арендованного недвижимого имущества из-за режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации не является обязательным к доказыванию.

(а) На отсрочку уплаты арендных платежей сроком до 01 октября 2020 года начиная с даты, когда был введен режим повышенной готовности или режим чрезвычайной ситуации. При этом на время действия режима повышенной готовности или режима чрезвычайной ситуации отсрочка предоставляется в отношении всей суммы арендной платы. После прекращения соответствующего режима и до 01 октября 2020 года – в размере 50%. Образовавшаяся в период отсрочки задолженность выплачивается равномерными ежемесячными платежами в срок до 2 лет (начиная с 01 января 2021 по 01 января 2023 года). Размер ежемесячной выплаты по отсроченным платежам: не более половины ежемесячной арендной платы.

Важно отметить, что отсрочка по арендной плате не предоставляется в части платежей за коммунальные услуги и/или расходы на содержание арендуемого имущества, если сам арендодатель не освобожден от оплаты таких услуг и несения таких расходов.

Дополнительное соглашение о предоставлении отсрочки должно быть заключено в течение 30 дней после соответствующего обращения арендатора.

(б) На уменьшение арендной платы в период, когда использование имущества было невозможно. Законодательное регулирование данного вопроса крайне лаконично. Законодатель отдал этот вопрос почти полностью на усмотрение сторонам договора аренды. В Постановлении № 439, которое регулирует вопрос отсрочки платежей и формально не затрагивает вопрос размера арендной платы, рекомендовано предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором деятельности и с учётом нерабочих дней, установленных указами Президента РФ.

а). Каким образом должен действовать арендатор, если арендодатель не соглашается на предоставление отсрочки платежа или уменьшение размера арендных платежей?

б). Право арендатора обратиться к арендодателю за уменьшением арендной платы поставлено в зависимость от того, имеет ли он возможность использовать арендованное имущество. Право на отсрочку, в свою очередь, формально не привязано к этому условию.

Возникает вопрос: если арендатор сохранил возможность использовать помещение частично (ресторан не принимает посетителей, но работает на доставку), может ли он обратиться за уменьшением арендной платы и если может, то в каком размере?

в). Если арендодатель пошел навстречу арендатору и согласился уменьшить ставку арендной платы на время борьбы с пандемией, как сторонам рассчитать новую «уменьшенную» ставку арендной платы?

г). Может ли в существующих условиях арендодатель отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке и не быть «привязанным» к арендатору? Может ли от договора отказаться арендатор? Будут ли они нести ответственность друг перед другом в этих случаях? Является ли введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ существенным изменением обстоятельств, что, в свою очередь, может являться основанием для изменения или расторжения договора аренды?

д). Распространяется ли Закон № 98-ФЗ и Постановление № 439 на «юридическую» недвижимость, т.е. на объекты, которые обладают возможностью физически перемещаться, но по российскому законодателю отнесены к недвижимым вещам (например, воздушные и морские суда)?

е). Договоры лизинга, которые поименованы в ГК РФ как договоры «финансовой аренды». Распространяется ли на них действие Закона № 98-ФЗ и Постановления № 439?

ж). Как быть арендаторам движимого имущества, жилых помещений, а также тем арендаторам, чей бизнес не попал в число отраслей, в наибольшей степени пострадавших от пандемии COVID-19, но которые испытывают финансовые трудности? Могут ли они претендовать на «льготы» от арендодателей? Обязаны ли арендодатели их предоставлять?

В этой связи стоит отметить, что арендаторы не лишены возможности обосновывать свою позицию на основе уже имеющихся норм гражданского законодательства, которые продолжают действовать (ст. 328, 401, 417, 451, 614, 620 ГК РФ).

з). Как арендодателям уменьшить негативные финансовые последствия «льгот», предоставленных арендаторам? Например, Постановление № 439 рекомендует субъектам РФ разработать меры поддержки арендодателей (в части налогов, арендных выплат). Многие субъекты РФ разрабатывают или уже разработали соответствующую правовую базу.

и). Как арендодателям бороться с многочисленными злоупотреблениями со стороны арендаторов?

Отсутствие судебной практики делает неизбежными интенсивные переговоры между арендодателями и арендаторами, а также дает широкое пространство для маневра их юридическим командам.

Наши специалисты готовы предоставить консультации по перечисленным выше, а также многим другим аспектам арендных отношений.

Уже сейчас юристы юридической фирмы «Соколов, Маслов и партнеры» решают конкретные юридические проблемы, с которыми столкнулся бизнес в связи с пандемией и мерами, направленными на борьбу с ней.

Разъяснения Верховного Суда Российской Федерации

в отношении обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор) в условиях пандемии COVID-19

Разъяснения Верховного Суда Российской Федерации

по некоторым вопросам арендных отношений в условиях пандемии COVID-19