Разъяснения Верховного Суда Российской Федерации

В дополнение к ранее выпущенному Обзору по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1 от 21.04.2020 года, посвященному, в том числе, вопросам толкования норм о непреодолимой силе (форс-мажоре), Верховный Суд Российской Федерации выпустил Обзор № 2 (далее - «Обзор № 2»; утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 апреля 2020 года).

В Обзоре № 2 Верховный Суд РФ, в частности, разъясняет положения «антикризисного» законодательства, посвященного аренде недвижимого имущества: анализирует статью 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – «Закон № 98-ФЗ»), а также принятое в его развитие постановление Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (далее – «Постановление № 493»).

В ответе на Вопрос № 3 Верховный Суд РФ указывает, что согласно части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, в течение 30 дней со дня обращения арендатора. Требования к условиям и срокам такой отсрочки установлены Постановлением № 493.

Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

При этом условия отсрочки применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения. Таким образом, обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

Кроме того, арендодателям стоит иметь в виду, что если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в результате распространения COVID-19, арендодатель сам должен проинформировать арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ. В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных Законом № 98-ФЗ и Постановлением № 493. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях отсрочки.

В ответе на Вопрос № 4 Верховный Суд РФ подчеркивает, что достаточным основанием для предоставления отсрочки уплаты арендных платежей за недвижимое имущество является факт осуществления арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в результате распространения COVID-19 (согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 434). Установление наличия иных дополнительных оснований или условий, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, не требуется.

Вместе с этим, если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения COVID-19, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права на отсрочку полностью или частично.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы (ответ на Вопрос № 5).

В завершении блока вопросов по арендным отношениям Верховный Суд РФ разъяснил, что положения «антикризисного» законодательства, посвященного аренде недвижимого имущества, применимы также к договорам аренды части недвижимой вещи (ответ на Вопрос № 6).